澳洲如何开发商业地产？
我开发过，也看过别人开发的案例 先说自己的经历 我做的项目是在澳洲西部的珀斯和北部地区的达尔文（在澳洲北领地）两个地方开的两个购物中心。两个项目的规模都在2.5-3万平方米左右。其中珀斯的购物中街是已倒闭的澳洲某老牌地产开发商开发的，而达尔文的中心则是由一家华人公司投资的。先来看已倒闭的那家公司的案例。
这家公司之前开发的一个购物广场，就是楼上有商场的那种，因为市场判断失误以及遭受了当时西方金融危机的影响，导致这个商场经营不善最后破产清算。下面来说一下清盘过程。首先法庭会裁决哪个债权人的优先权更高，然后会根据每个债权人不同的诉求来最终确定分配方案。以我的一个朋友代为持有并贷款给该公司的银行为例，由于银行是先借出钱并约定利率和还款日期，所以银行的债权就比我自己作为个人持有的债权优先。
接下来就涉及财产的拍卖问题，一般来说，如果资产被拍卖的话，由于流拍的可能性比较大，那么就会重新评估价格然后再行拍卖，这样的话对于买受人来说就可以减少一部分成本。不过这种情况通常适用于房产等实物资产，对于商业地产则不是太好使。原因在于，写字楼这种物业比较难找到合适的租客从而造成空置率较高因此市场价格较低，而购物中心这样的商业物业虽然同样面临招租的难题，但好在一堆商户扎堆儿存在，所以比较容易形成竞争而导致出租率提升，租金上涨。所以在处置的时候往往相对容易一些。
我的那两块地就分别以1600万和700万的总价转让给了另一家房地产开发公司和一家酒店管理公司。这里需要提一下的是，虽然我的项目为纯商业用地并且也办理了抵押登记，但从法律意义上来讲，因为土地是处于相对静止的状态，所以是不允许单独进行处置的。必须连同上面的建筑物一起处置。
另外一家华人的案例就比较有意思了 这家的项目是位于澳大利亚的第二大都市墨尔本西北约98公里处的塞蒲尔（CHEPPEL）市。该项目是由两栋塔楼和一座地下停车场构成的一个综合型商业中心。总建筑面积为48000平方米。这个项目由澳大利亚本地的一位富豪投资兴建，并由当地的一位著名的房地产开发商操刀。
由于该项目的塔楼是专门为华人居住及办公而设计的，所以外观上体现了浓郁的华人风格。内部装修更是让人赞不绝口。只可惜因为位置相对较偏，周边又没有大型的住宅区，所以导致租售都比较困难。
后来我们就遇到了这个项目的业主以及当地的律师团队。通过多次商讨之后，我们最后决定委托一家中介公司对该项目进行转让。之所以这么做是因为根据我们的了解，中介公司一般会在收取佣金的基础上再向买方收取一定的手续费，也就是说无论交易成与败，他们都要从中获益。而且在交易流程方面他们也会更加专业。当然这些只是我们的猜测，具体的情况还要视中介团队的素质而定。