日本多年房价走势?
现在研究日本过去十几年的房地产价格是没有实际意义的,因为中国的房地产政策是向日本学习过去的十几年里一直紧缩银根,从1998年房改开始,到2003年提法转变为“稳定房价”,再到2016年才再次提出“稳定房价”,这中间整整13年的时间都在调控,可以说完全抑制了房地产市场的投机行为,也就是说这期间日本的炒房客也是被彻底消灭的。
如果像2005年到2007年间中国出现了大幅上涨的楼市情况的话,那么同样在2005年到2007年间的日本也会出现的这样的情况。 但事实并非如此,这个时间段内日本的住宅建设投资始终处于低位,同时日本央行为了抑制通货膨胀持续加息(2006年底达到2.5%,而国内同期只有2%左右),导致居民房贷利息增加,购房成本上升,加上当时政府对土地拍卖采用限制措施,新房价格涨幅受到制约,二手房市场由于贷款难和利率高导致需求锐减,房价开始下降。 从2008年开始,日本房价进入漫长的谷底时期,一直到最近才开始出现回升的迹象。
之所以说研究这几年日本房地产价没有意义,还有一点是因为这几年日本政府不断推出刺激经济的措施,特别是2008年金融危机之后各经济体为了自救纷纷大量印发钞票,导致全球输入性通胀,而日本作为一个资源严重缺乏的国家不可避免要面临通涨的压力,为了应对通涨日本央行开始大幅买入国债,从而减少市场上资金的供应量,推高利率水平,同时政府启动基建项目(高铁、高速公路等)加大住房供给以对冲物价上涨给生活带来影响,因此这段时间除了原材料和大宗商品涨价之外,其他消费品物价都处于低迷状态。
所以即便2009年到2012年期间日本GDP总量增幅明显但人民的生活并没有得到实质上的改善,相反由于通涨率一直高于GDP增长率,生活中开支的购买力反而比十年前还低了。 直到2013年以后,日本经济出现衰退迹象,企业利润和职工工资增长停滞甚至下跌,民众对未来收入预期恶化,这时央行为了稳增长才开始降息释放流动性,而此时房地产开发商已经穷得扛不住,政府也终于放弃了继续压制房价,开始鼓励自住和投资需求,同时放松对外国投资者的限制。
于是房价开始了新一轮的飙涨。 以上仅仅介绍了日本房价整体运行的趋势,但是作为海外投资者还要关注日本各个城市以及区域的房地产市场,因为日本的城市化进程基本完成,人口向大城市集中的趋势非常明显,由此带来的区域差异性将是未来买房投资需要重点考虑的。