澳洲自住房还能出租吗？
最近很多客户都在咨询这个情况，其实答案是否定的，根据澳大利亚的法律法规，自住房是不能用于出租的。 很多人可能不知道，在澳大利亚除了房屋本身的结构以外，房屋的用途也是非常重要的房地产法律概念。虽然从所有权的角度来看，任何人都可以自由地使用自己的房产，但从地产的法律角度来看，房屋有“法定用途”（Statutory purpose）和“实际用途”（Practical use）之分。 所谓“法定用途”是指根据澳大利亚相关法律的规定，建筑物必须被用作住宅、酒店、办公室或工厂等等。只有符合这些法律规定的情况下的房屋才能受到法律的保护。否则，你的房产可能会面临被征用或被强制拆除的风险。 而“实际用途”则是指在具体情况下，例如在某个特定时期内，一栋建筑被用作酒店的可能性要远远大于其作为办公室使用的可能性。
虽然从理论上来说，房产是可以转换其“法定用途”以满足“实际用途”的需求，但一般来说需要得到相关的许可才能进行改变。而在大多数的情况下，由于房屋改造可能涉及到许多不同的部门和机构，因此改变的流程将会是很复杂和缓慢的。 从上面的分类中我们可以看到，“法定用途”和“实际用途”的区别就在于：前者是“必须且只能”这么用的，后者是“可以这么用也可以那么用”的。
当然，对于“法定用途”的界定并不是一成不变的，而是随着时代的发展和社会的需求而不断发生变化的。尽管现在房屋可能被划为“法定用途”的某一类，但在某些特殊情况下可能会有所变化。 以悉尼为例，在过去的10年间，新南威尔士州州政府对当地房屋的“法定用途”进行了三次重要的调整，目的是为了满足人们对于居住空间的需求。第一次调整是在2004年，当时为了应对大量移民涌入所带来的住房需求，州政府将许多原本只适用于住宅的区域划归为住宅区和混合区；第二次是在2007年，为了缓解房价上涨的压力，州政府将大量郊区的新开发和重新开发项目划归为办公和居住用地；第三次是在2015年，为了支持悉尼大都市发展，州政府又将一些城区划定为商业和工业用地。
房产的“法定用途”并不是一个固定不变的概念，它会根据社会和经济的发展需要进行适时调整。因此在决定房子能否出租的时候，我们需要注意两个关键的问题：
1. 该房产的“法定用途”是怎样的？这取决于土地的使用权证上的标识。如果使用权证上标明为“Home”，那么该房产就不能成为租赁物业；而如果使用权证上是"Business or Office”，则可以用于办理租赁手续。
2. 这个“法定用途”是否真的适合用于经营租赁业务？有时候即使一项房产的“法定用途”适合房屋租赁，但我们仍然有可能无法成功地把房子租出去，这是因为存在“实际用途”的问题。
一般情况下，如果一间房在几个月或者几年内一直空置的话，人们会认为它是“不活跃的房产”——这种情况下，无论是自住还是出租都不再符合“实际用途”的要求了，因为土地税的原因，房屋将很可能被收回。所以，即使在“法定